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¿Cuánto cuesta un Crédito Hipotecario en realidad?

El costo total de un Crédito Hipotecario puede llegar a ser entre 55% y 92% por sobre el préstamo inicial.

Un estudio realizado por el Sernac durante el 2017 revela esta gran diferencia que existe al tomar un crédito hipotecario.

Para ello se evaluó un préstamo de UF 1.500 a tasa fija en un plazo de 25 años en distintas entidades financieras: bancos, hipotecarias, cooperativas y cajas de compensación. Dando como resultado que el Costo Total del Crédito (CTC) puede variar entre un 55% y un 92% por sobre las UF 1.500 inicialmente pedidas. Es decir, al final del plazo del crédito se habrá pagado entre UF 2.328 y UF 2.887 respectivamente.

grafico barras cae

El CTC es el monto total que debe pagar el cliente y corresponde a la suma de todos los pagos periódicos definidos como dividendo en función del plazo acordado.

Los resultados del estudio para cada ente financiero se resumen en la siguiente tabla:

Comparacion entidades financieras

Para préstamos más grandes la situación sería aún más abrumadora en términos de montos. De acuerdo al estudio, si pides un préstamo de UF 5.000 podrías llegar a pagar entre UF 7.760 y UF 9.623.

¡Que son UF 1.863 de diferencia! O sea, $49.000.000 que se pueden ahorrar solo por escoger mejores condiciones en el contrato.

¿A qué se debe esta variación?

La gran diferencia entre los distintos costos totales de créditos hipotecarios, radica en las siguientes variables:

triangulo cae factores

Entonces, ¿existe alguna manera sencilla que permita comparar créditos hipotecarios considerando todas la variables antes mencionadas?

La Carga Anual Equivalente (CAE)

Es un indicador que permite la comparación entre las distintas alternativas que ofrecen los proveedores de productos o servicios financieros.

La CAE se expresa en un porcentaje que revela el costo de un crédito en un período anual, cualquiera sea el plazo pactado para el pago de la obligación.

A diferencia de la tasa de interés, la CAE combina todos los gastos y costos del crédito, y los expresa en un solo porcentaje que permite compararlo con otras entidades que ofrecen créditos hipotecarios.

Las variables del CAE

A modo de ejemplo

Ejemplo 1. Plazos distintos en un mismo banco.

Se desea comprar un departamento nuevo de UF 3.000 en Santiago, con un crédito mutuo endosable, tasa fija. El porcentaje de financiamiento de la propiedad es de 80%, es decir, el crédito solicitado es de UF 2.400. El crédito no tiene meses de gracia y se contratan los seguros de desgravamen, incendio y sismo.

Al cotizar con el banco se le presentan las siguientes alternativas para los distintos plazos:

Opciones de CAE

¿Qué alternativa escoges?

Desde el punto de vista de la CAE, la opción A representa el crédito más barato. Pero es la opción que posee un dividendo mayor.

elegiendo alternativas

Por lo que dependiendo de lo que tú desees hacer con la propiedad y tu estrategia de pago, te convendrá más una opción que otra. Ya sea si deseas comprar el departamento para arrendarlo o si deseas pagar el mínimo tiempo posible porque tienes un buen sueldo ahora, etc.

Sea cual sea el caso, en SistemaHIPOTECARIO te recomendamos aceptar una cuota que a lo más sea el 25% de tus ingresos.

Es decir, al cotizar créditos hipotecarios usa la fórmula:

De esta manera, el ingreso mínimo para cada opción de crédito es:

Tabla CAE resumen

Ejemplo 2: Mismos plazos pero distintos bancos.

Supongamos que cotizas con otros dos bancos el crédito de UF 2.400 para tu departamento de UF 3.000, el banco A y el banco B. Deseas que el plazo sea de 20 años a una tasa fija. Los resultados son los siguientes:

tabla cae del ejemplo 2

 

¿Qué alternativa escoges?

Como los plazos son los mismos, siempre te convendrá la alternativa que posea un menor CAE, o de igual manera, la que posea un dividendo más bajo. Por lo tanto, el Banco A ofrece un mejor crédito que el banco B.

En este caso, a pesar de que la tasa en el banco A sea más alta, sus seguros son más baratos. Lo que provoca que su CAE y dividendo sea menor a la del banco B.

Entonces

  • El costo real de un crédito hipotecario está dado por su CTC, el que puede variar bastante debido a las condiciones pactadas en el contrato.
  • Puedes comparar los créditos usando la CAE.
  • Si los plazos son distintos en tu comparación, elige el que te acomode más a tu estrategia de pago.
  • Si los plazos son iguales al comparar, elige el que posea el CAE menor (o una cuota más baja, es lo mismo).
  • Elige un crédito cuya cuota no supere el 25% de tus ingresos.
  • Antes de tomar una decisión, asegúrate que entiendes el flujo de caja de los créditos hipotecarios que estás evaluando

 

 

SistemaHIPOTECARIO.com

Fuente: Sernac

 

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